7.268 lượt xemThời gian gần đây, tôi thấy rất nhiều bạn bè, đồng nghiệp quan tâm đến việc mua nhà ở các dự án chưa hoàn thiện, hay còn gọi là “mua nhà trên giấy”, nhà ở hình thành trong tương lai.
Đúng là hình thức này có những lợi thế rõ ràng: giá rẻ hơn so với khi bàn giao, thanh toán chia nhỏ theo tiến độ, và có thể giữ chỗ từ sớm tại những dự án hot.
Tuy nhiên, sau khi đọc bài viết của Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng trên báo Tuổi Trẻ, tôi mới thấy hết được những rủi ro pháp lý phía sau. Thực sự, nếu không tỉnh táo, rất dễ rơi vào cảnh “tiền mất mà nhà không có”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Trước khi nói về rủi ro, tôi muốn cùng các bạn làm rõ một khái niệm quan trọng: “nhà ở hình thành trong tương lai”. Đây chính là một trong những loại bất động sản đang được mua bán nhiều nhất hiện nay.
Theo khoản 24, Điều 2, Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Ví dụ dễ hiểu nhất là các căn hộ chung cư trong tòa nhà đang xây dở, khách hàng vẫn có thể ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dù căn hộ thực tế chưa hiện hữu.
Điểm cần lưu ý là đối tượng giao dịch trong trường hợp này không phải “căn nhà” cụ thể, mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua thực chất là “thế chỗ” người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, và có quyền – nghĩa vụ tiếp tục với chính chủ đầu tư.
Theo Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc mua bán/chuyển nhượng hợp đồng dạng này chỉ hợp pháp khi:
- Dự án đã có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước rằng đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua.
- Hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu hạ tầng (đối với dự án đất nền) hoặc hoàn thành phần móng (đối với chung cư).
- Hợp đồng phải không có tranh chấp, không bị kê biên, thế chấp, trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý.
- Chủ đầu tư không được thu thêm chi phí khi người mua chuyển nhượng hợp đồng cho bên khác.
Nói cách khác, dù chưa có sổ đỏ/sổ hồng cho từng căn, nhưng toàn bộ dự án phải có pháp lý hoàn chỉnh và được phép đưa vào kinh doanh thì giao dịch mới an toàn.
Nhà ở hình thành trong tương lai là bất động sản đang xây dựng, chưa có sổ đỏ/sổ hồng nhưng được phép giao dịch nếu dự án đủ điều kiện pháp lý theo luật.
Vì sao nhiều người thích mua nhà hình thành trong tương lai?
Tiếp theo, hãy cùng phân tích tại sao loại hình nhà ở hình thành trong tương lai lại được nhiều người chú ý và quyết định xuống tiền. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, loại hình này được phép giao dịch nếu dự án đã khởi công, có đầy đủ giấy tờ về đất đai, xây dựng, và được cơ quan cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện bán.
- Người mua thì được hưởng lợi: giá thấp hơn, thanh toán linh hoạt theo tiến độ.
- Chủ đầu tư thì coi đây như kênh huy động vốn quan trọng để xoay vòng dòng tiền triển khai dự án.
Nghe thì có vẻ “đôi bên cùng có lợi”, nhưng thực tế không ít dự án bị chậm tiến độ, thiếu giấy tờ pháp lý, hoặc chủ đầu tư tài chính yếu, khiến khách hàng rơi vào vòng tranh chấp.
Quy định pháp luật: Điểm người mua dễ bỏ qua
Luật đã quy định rất rõ:
- Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, và không được ủy quyền cho cá nhân/tổ chức khác ký thay hợp đồng mua bán.
- Hợp đồng phải ký trực tiếp với chính chủ đầu tư, theo mẫu đã công khai.
Thế nhưng, nhiều khách hàng lại không chú ý, dẫn đến việc ký sai loại hợp đồng hoặc chuyển tiền qua trung gian, và hậu quả là khi có tranh chấp thì… không được pháp luật bảo vệ.
Những chiêu “lách luật” mà tôi thấy đáng lo
Qua chia sẻ của ThS. Ngô Gia Hoàng, tôi thật sự bất ngờ trước sự tinh vi của một số chiêu thức trên thị trường:
- Chủ đầu tư dùng hợp đồng trá hình: gọi là “hợp đồng tư vấn”, “hợp đồng giữ chỗ”, “hợp đồng môi giới” chứ không phải hợp đồng mua bán.
- Dùng nhiều công ty trung gian trong cùng hệ sinh thái để thu tiền, khiến người mua khó chứng minh mối liên hệ khi xảy ra tranh chấp.
- Biến tướng thành hợp đồng cho vay vốn, trong đó khách hàng trở thành “người cho vay” mà không hề có tài sản gì trong tay.
- Ép khách vay ngân hàng liên kết để đặt cọc, khiến vừa gánh nợ, vừa không chắc được nhận nhà.
Đọc những tình huống này tôi thấy rùng mình, vì rõ ràng người mua thiếu hiểu biết pháp lý sẽ là bên yếu thế nhất.
Những chiêu lách luật tinh vi khi mua nhà như hợp đồng trá hình, công ty trung gian, hợp đồng cho vay hay ép vay ngân hàng khiến người mua dễ rơi vào rủi ro pháp lý và mất trắng tài sản.
Những dấu hiệu “cảnh báo đỏ” khi ký hợp đồng
Người mua nên đặc biệt cảnh giác nếu thấy:
- Người ký hợp đồng không phải chủ đầu tư.
- Hợp đồng mang tên khác, không phải hợp đồng mua bán.
- Đặt cọc vượt quá 5% giá trị.
- Thanh toán qua công ty trung gian hoặc dưới dạng “phí dịch vụ”.
Chỉ cần một trong những dấu hiệu này thôi là đã có nguy cơ rủi ro pháp lý rất lớn.
Lời khuyên thực tế cho người mua
Sau khi đọc bài viết, tôi nghĩ bất kỳ ai định mua nhà “trên giấy” cũng cần tự bảo vệ mình bằng cách:
- Ký trực tiếp với chủ đầu tư, không qua trung gian.
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý: giấy phép xây dựng, quyết định chủ trương đầu tư, giấy tờ đất, văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán.
- Đến tận nơi xem dự án, ít nhất phải có phần móng hoàn thiện đối với chung cư.
- Tuyệt đối không nộp tiền nếu hợp đồng chỉ là “giữ chỗ” hay “tư vấn”.
- Chỉ vay ngân hàng khi đã có hợp đồng mua bán hợp pháp.
Tôi hiểu rằng nhu cầu nhà ở là rất lớn, đặc biệt với những người trẻ hoặc những gia đình muốn “giữ chỗ” sớm ở vị trí đẹp. Nhưng rõ ràng, cái gọi là “mua sớm để rẻ” nhiều khi lại là “cái bẫy”.
Theo tôi, thay vì chỉ nhìn vào mức giá thấp ban đầu, chúng ta nên chú trọng đến pháp lý rõ ràng và uy tín của chủ đầu tư. Một căn nhà an toàn, có sổ đỏ, bàn giao đúng tiến độ vẫn tốt hơn nhiều so với một lời hứa chưa chắc chắn.
Bản thân tôi, nếu có mua, chắc chắn sẽ ưu tiên những dự án minh bạch pháp lý, và chỉ “xuống tiền” khi đủ điều kiện giao dịch. Bởi vì với số tiền cả đời tích cóp, không ai muốn biến giấc mơ an cư thành cơn ác mộng cả.
